計算分析題

　　54.

　　鐘老師與他人合資成立的稅務師事務所于2017年順利開張，進入2018年發(fā)展很是迅速，場所不敷使用，便采取以下措施：鐘老師將原值20萬元的一套自有舊居自年初起提供給事務所使用。

　　(其他相關資料：計算房屋余值的扣除比例為30%)

　　要求：根據上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數。

　　(1)假設鐘老無償提供舊居，計算事務所本年應繳納的房產稅。

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　　(2)假設鐘老師出租舊居供事務所職員居住，年租金5萬元(不含增值稅，下同)，計算其本年應繳納的房產稅。

　　(3)假設鐘老師利用舊居為事務所提供倉儲保管服務，年保管費5萬元，計算其本年應繳納的房產稅。(2011年考題改編)

　　答案：

　　(1)事務所無償使用鐘老師舊居應繳納的房產稅=20×(1-30%)×1.2%=0.17(萬元)

　　(2)鐘老師出租舊居應繳納的房產稅=5×4%=0.2(萬元)

　　(3)鐘老師利用舊居提供倉儲保管服務應繳納的房產稅=20×(1-30%)×1.2%=0.17(萬元)。

　　解析：

　　55.

　　某縣房地產開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)發(fā)生如下業(yè)務：

　　(1)2017年1月通過競拍取得縣城一處占地面積為20000平方米的土地使用權，支付土地出讓金3500萬元并按規(guī)定繳納契稅，支付的土地出讓金已取得省級財政部門監(jiān)制的財政票據。

　　(2)自2018年2月開始在取得的該土地上建造寫字樓，由于逾期幵發(fā)繳納土地閑置費100萬元;建造寫字樓工程款合計為1500萬元，并于當年8月31日完工;根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)5%的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，對方按實際收取的工程款開具發(fā)票。

　　(3)與該開發(fā)項目有關的銷售費用40萬元、管理費用60萬元、財務費用100萬元，其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元，利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產項目計算分攤。

　　(4)2018年12月銷售寫字樓的70%并簽訂了銷售合同，取得含增值稅銷售收入合計9800萬元，假設在計算土地增值稅時準予扣除的與轉讓環(huán)節(jié)有關的稅金為66.82萬元;2019年2月底將寫字樓剩余的30%對外出租，簽訂為期3年的租賃合同，約定每年收取不含增值稅租金120萬元，當年實際取得不含稅租金收入100萬元。

　　(其他相關資料:當地規(guī)定計征土地增值稅時其他房地產開發(fā)費用扣除比例為4%，契稅稅率為3%)

　　要求:根據上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數。

　　(1)簡要說明主管稅務機關可要求房地產開發(fā)公司對垓項目進行土地增值稅清算的理由;

　　(2)計算進行土地增值稅清算時可扣除的取得土地使用權所支付的金額;

　　(3)計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本;

　　(4)計算進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用;

　　(5)計算上述業(yè)務應繳納的土地增值稅。

　　答案：

　　(1)稅法規(guī)定已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　　(2)要根據配比原則計算當期可扣除的項目金額，可扣除的取得土地使用權所支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元);房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　(3)房地產開發(fā)公司在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)公司開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質量保證金不得計算扣除;則可扣除的房地產開發(fā)成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元)。

　　(4)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%以內，對于超過貸款期限加罰的利息不允許扣除;則可扣除的房地產開發(fā)費用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)。

　　(5)對從事房地產開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和，加計20%扣除;則可扣除項目金額合計=2523.5+997.5+196.84+66.82+(2523.5+997.5)×20%=4488.86(萬元)

　　轉讓房地產應繳納的增值稅=(9800-3500×70%)÷(1+10%)×10%=668.18(萬元)

　　增值額=9800-668.18-4488.86=4642.96(萬元)

　　增值率=4642.96÷4488.86×100%=103.43%

　　應繳納土地增值稅=4642.96×50.%-4488.86×15%=1648.15(萬元)。

　　解析：

　　56.

　　甲食品加工廠2018年擁有房產原值共計5000萬元，部分房產的具體情況如下：

　　(1)年初將一棟原值為1000萬元的房產用于對外投資聯營，參與投資利潤分紅，共擔風險。

　　(2)6月中旬將一棟原值為200萬元的倉庫用于對外出租，每月不含增值稅租金收入5萬元。

　　(3)年初對一棟原值為1000萬元的辦公樓進行改建，更換了電梯設備，將原值50萬元的舊電梯更換為100萬元的新電梯;新增了中央空調，價值10萬元，2月底完工并辦理了驗收手續(xù)。

　　(其他相關資料：當地省政府規(guī)定計算房產余值的扣除比例為30%)

　　要求：計算甲食品加工廠2018年應繳納的房產稅。

　　答案：

　　(1)對于以房產投資聯營，投資者參與利潤分紅，共擔風險的，由被投資方按照房產余值作為計稅依據繳納房產稅。因此，甲食品加工廠作為投資方，無須繳納此部分房產的房產稅。

　　(2)出租的房產，出租前按照房產余值計算應納房產稅;自交付出租房產的次月起，按照不含增值稅的租金收入計算應納房產稅。

　　(3)更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;如果是更換易損壞、需要經常更換的零配件，不改變房屋原值。甲食品加工廠2018年應納房產稅=200×(1-30%)×l.2%×6/12+5×6×l2%+1000×(1-30%)×l.2%×2/12+(1000+100-50+10)×(1-30%)×l.2%×10/12+(5000-1000-200-1000)×(1-30%)×1.2%=36.78(萬元)。

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