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　　一、單項選擇題

　　1.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列會計處理方法中不正確的是(　)。

　　A.只有存在確鑿證據(jù)表明其公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價值模式計量

　　B.企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，但滿足一定條件時也可采用公允價值模式對其進(jìn)行后續(xù)計量

　　C.對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，企業(yè)通?？梢酝瑫r采用成本模式和公允價值模式兩種計量模式

　　D.投資性房地產(chǎn)滿足一定條件時，可將成本模式變更為公允價值模式，并進(jìn)行追溯調(diào)整

　　『正確答案』C

　　『答案解析』按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)一般不可以同時采用成本模式和公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。

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　　2.甲公司采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。有關(guān)資料如下：(1)甲公司2×18年12月31日將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該固定資產(chǎn)公允價值為25 000萬元，“固定資產(chǎn)”科目余額為22 000萬元，“累計折舊”科目余額為1 000萬元，“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目余額為100萬元。(2)甲公司2×20年12月31日將上述投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日該投資性房地產(chǎn)公允價值為30 000萬元，“投資性房地產(chǎn)累計折舊”科目余額為2 000萬元，投資性房地產(chǎn)持有期間未發(fā)生減值。下列關(guān)于轉(zhuǎn)換日會計處理的說法中不正確的是(　)。

　　A.2×18年12月31日將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，年末資產(chǎn)負(fù)債表中“投資性房地產(chǎn)”項目列示金額為20 900萬元

　　B.2×18年12月31日將自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，不影響損益

　　C.2×20年12月31日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，年末資產(chǎn)負(fù)債表中“固定資產(chǎn)”項目的列示金額為30 000萬元

　　D.2×20年12月31日將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)，不影響損益

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項A、B,“投資性房地產(chǎn)”項目的列示金額=22 000-1 000-100=20 900(萬元);選項C、D，“固定資產(chǎn)”項目的列示金額=22 000-2 000-100=19 900(萬元)。

　　3.2×20年4月1日，甲公司經(jīng)董事會批準(zhǔn)購入一棟爛尾樓，購入后準(zhǔn)備繼續(xù)建造。甲公司董事會已作出書面決議，該房地產(chǎn)建成后將立即對外出租。2×20年5月1日，該公司實際支付價款20 000萬元(不考慮土地使用權(quán))，當(dāng)日辦理相關(guān)手續(xù)取得爛尾樓的所有權(quán)。2×20年6月1日，該公司開始委托承包商繼續(xù)建造。2×20年12月31日，該建造物建造完成，實際建造成本為40 000萬元，甲公司支付了相關(guān)款項。不考慮增值稅因素，下列關(guān)于甲公司2×20年會計處理的表述中，不正確的是(　)。

　　A.5月1日實際支付價款20 000萬元記入“在建工程”科目

　　B.5月1日實際支付價款20 000萬元記入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目

　　C.實際建造成本40 000萬元記入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目

　　D.12月31日建造完成確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的成本為60 000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』5月1日支付價款：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 20 000

　　貸：銀行存款 　　　　　　　20 000

　　建造過程中發(fā)生建造成本：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建 40 000

　　貸：銀行存款 　　　　　　　40 000

　　完工時：

　　借：投資性房地產(chǎn) 　　　　60 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建　 60 000

　　4.甲房地產(chǎn)開發(fā)商(以下簡稱“甲公司”)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均按照直線法計提折舊或攤銷。有關(guān)資料如下：(1)2×20年1月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付價款20 000萬元，預(yù)計使用年限為70年，準(zhǔn)備開發(fā)建造商品房住宅小區(qū)對外銷售，至2×20年12月月末已發(fā)生商品房建造成本10 000萬元，預(yù)計2×21年3月月末完工。(2)2×20年2月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付不含稅價款30 000萬元，預(yù)計使用年限為70年，準(zhǔn)備持有待增值后轉(zhuǎn)讓。至2×20年12月月末仍然持有，公允價值為40 000萬元。(3)2×20年3月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付不含稅價款40 000萬元，預(yù)計使用年限為50年，準(zhǔn)備建造酒店式公寓對外銷售，至2×20年12月月末已發(fā)生酒店式公寓建造成本30 000萬元，預(yù)計2×21年6月月末完工。(4)2×20年4月，以出讓方式取得一宗土地使用權(quán)，支付不含稅價款10 000萬元，預(yù)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為0，采用直線法攤銷。甲公司將其用于建造自用辦公樓，至2×20年12月月末已發(fā)生辦公樓建造成本9 000萬元(包括土地使用權(quán)攤銷計入成本的部分)，預(yù)計2×21年3月月末完工。不考慮其他因素，下列有關(guān)甲公司2×20年年末資產(chǎn)負(fù)債表列示金額的表述中，不正確的是(　)。

　　A.存貨項目的列報金額為60 000萬元

　　B.投資性房地產(chǎn)的列報金額為0

　　C.無形資產(chǎn)的列報金額為9 850萬元

　　D.在建工程的列報金額為9 000萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』1月取得的土地使用權(quán)確認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品，并按20 000萬元進(jìn)行初始計量，發(fā)生的商品房建造成本一并計入存貨成本;2月取得的土地使用權(quán)確認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品，并按30 000萬元進(jìn)行初始計量;3月取得的土地使用權(quán)確認(rèn)為開發(fā)產(chǎn)品，并按40 000萬元進(jìn)行初始計量，發(fā)生的酒店式公寓建造支出一并計入存貨成本;4月取得的土地使用權(quán)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，并按10 000萬元進(jìn)行初始計量，發(fā)生的辦公樓建造成本計入在建工程。因此，期末列報金額分別為：存貨=(1)20 000+(1)10 000+(2)30 000+(3)40 000+(3)30 000=130 000(萬元);無形資產(chǎn)=(4)10 000-10 000/50×9/12=9 850(萬元);在建工程列報金額=9 000(萬元)。所以，選項A錯誤。

　　5.A房地產(chǎn)開發(fā)商采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，有關(guān)資料如下：(1)2×19年6月1日，將原準(zhǔn)備對外出售的A商品房對外出租，轉(zhuǎn)換日A商品房的賬面余額為1 000萬元，未計提跌價準(zhǔn)備，該項房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值為1 500萬元。(2)2×19年6月1日，將原準(zhǔn)備對外出售的B商品房對外出租，轉(zhuǎn)換日B商品房的賬面價值為10 000萬元，未計提跌價準(zhǔn)備，該項房產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值為9 000萬元。(3)2×19年年末上述兩項房地產(chǎn)的公允價值分別為2 000萬元、8 900萬元。(4)2×20年6月租賃期屆滿收回上述兩項房地產(chǎn)準(zhǔn)備對外銷售。當(dāng)日其公允價值分別為2 600萬元、8 500萬元。下列關(guān)于A、B商品房相關(guān)會計處理的說法中不正確的是(　)。

　　A.2×19年6月1日，A商品房應(yīng)確認(rèn)其他綜合收益500萬元，B商品房應(yīng)確認(rèn)公允價值變動損失1 000萬元

　　B.2×19年有關(guān)房地產(chǎn)累計確認(rèn)的公允價值變動收益為-600萬元

　　C.2×20年6月租賃期屆滿，房地產(chǎn)A轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)其他綜合收益600萬元

　　D.2×20年6月租賃期屆滿，房地產(chǎn)B轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)公允價值變動損失400萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』選項A，B商品房公允價值9 000萬元小于賬面價值10 000萬元的差額1 000萬元應(yīng)計入公允價值變動損益;選項B，累計確認(rèn)的公允價值變動損益=-1 000+(2 000-1 500)+(8 900-9000)=-600(萬元);選項C，投資性房地產(chǎn)A轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的公允價值變動收益=2 600-2 000=600(萬元);選項D，投資性房地產(chǎn)B轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的公允價值變動損失=8 900-8 500=400(萬元)。

　　二、多項選擇題

　　1.下列有關(guān)采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的說法中，正確的有(　)。

　　A.將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，已計提跌價準(zhǔn)備的，同時借記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目，按其差額，貸記“其他綜合收益”科目或借記“公允價值變動損益”科目

　　B.資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目

　　C.將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價值，按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目

　　D.出售投資性房地產(chǎn)時，除結(jié)轉(zhuǎn)成本外，還應(yīng)將公允價值變動損益和其他綜合收益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』選項D，應(yīng)將其轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。

　　2.下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的說法中，正確的有(　)。

　　A.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期

　　B.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期

　　C.空置建筑物如擬用于出租，其轉(zhuǎn)換日為董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期

　　D.自用建筑物停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日

　　『正確答案』ABCD

　　3.下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的表述中，正確的有(　)。

　　A.投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的，資產(chǎn)負(fù)債表日，公允價值高于其賬面余額的差額計入公允價值變動損益

　　B.母公司以經(jīng)營租賃方式出租給子公司的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)作為母公司的投資性房地產(chǎn)處理，但在編制合并報表時，應(yīng)作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)處理

　　C.與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本;不滿足準(zhǔn)則規(guī)定的確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益

　　D.采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當(dāng)企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(chǎn)(或某項現(xiàn)有房地產(chǎn)在改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時，該投資性房地產(chǎn)公允價值不能夠持續(xù)可靠取得的，應(yīng)當(dāng)對該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量直至處置，并假設(shè)無殘值

　　『正確答案』ABCD

　　4.甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。有關(guān)資料如下：2×17年6月30日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為8 000萬元，每年6月30日收取租金，2×20年6月30日到期。2×17年6月30日該房地產(chǎn)的公允價值為60 000萬元，賬面原值為70 000萬元，已計提的累計折舊為8 000萬元(其中2×17年1月至6月累計計提折舊為100萬元)，未計提減值準(zhǔn)備。各年6月30日均收到租金。2×17年12月發(fā)生辦公樓修理費用2萬元。2×17年12月31日該辦公樓的公允價值為61 000萬元。2×19年12月31日該辦公樓的公允價值為60 800萬元。

　　為了提高辦公樓的租金收入，甲公司決定在租賃期屆滿后對辦公樓進(jìn)行改擴建，并與B公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定完工時將辦公樓出租給B公司。2×20年6月30日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓并轉(zhuǎn)入改擴建工程。2×20年8月30日完工，支付工程款項9 560萬元，被替換部分的賬面價值為60萬元。2×20年8月30日將辦公樓出租給B公司。下列關(guān)于甲公司對投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正確的有(　)。

　　A.2×17年6月30日進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時應(yīng)確認(rèn)其他綜合收益-2 000萬元

　　B.影響2×17年營業(yè)利潤的金額為2 898萬元

　　C.2×20年6月30日將辦公樓的賬面價值60 800萬元轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目

　　D.2×20年8月30日完工后“投資性房地產(chǎn)——成本”科目的金額為70 300萬元

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』選項A，2×17年6月30日進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時其公允價值與賬面價值的差額=60 000-(70 000-8 000)=-2 000(萬元)，應(yīng)確認(rèn)公允價值變動損失2 000萬元;選項B，影響2×17年營業(yè)利潤的金額=-出租前折舊費100-轉(zhuǎn)換日公允價值變動損失2 000-修理費用2+租金收入8 000/2+期末公允價值變動收益(61 000-60 000)=2 898(萬元);選項D，2×20年8月30日完工后增加“投資性房地產(chǎn)——成本”科目的金額=60 800+9 560-60=70 300(萬元)。

　　三、計算分析題

　　A公司屬于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，其土地使用權(quán)和建筑物適用的增值稅稅率為9%。該公司有關(guān)房產(chǎn)和地產(chǎn)的業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2×20年3月，A公司董事會作出決議，準(zhǔn)備外購兩宗土地使用權(quán)，其中一宗土地使用權(quán)擬用于建造A寫字樓，建成后將對外出租;另外一宗土地使用權(quán)擬用于建造B辦公樓，建成后將用于本公司行政辦公。2×20年5月1日，A公司以出讓方式購入上述土地使用權(quán)，其中擬用于建造A寫字樓的土地使用權(quán)的不含稅購買價款為10 000萬元，擬用于建造B辦公樓的土地使用權(quán)的不含稅購買價款為24 000萬元。兩者的預(yù)計使用年限均為50年，A公司購入兩者時均取得了相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，增值稅額合計為3 060萬元。A公司在購入當(dāng)月即委托某建筑公司開始在上述土地上分別建造A寫字樓和B辦公樓。

　　(2)2×20年12月末，用于建造A寫字樓的土地使用權(quán)的公允價值為15 000萬元，在建的A寫字樓的公允價值無法合理確定。

　　(3)2×21年6月，A寫字樓和B辦公樓即將完工，A公司與甲公司簽訂經(jīng)營租賃合同，將A寫字樓整體租賃給甲公司使用，租賃期開始日為該寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的日期。

　　2×21年6月1日，A公司以銀行存款向建筑公司支付A寫字樓不含稅的建造成本50 000萬元，以銀行存款向建筑公司支付B辦公樓不含稅的建造成本39 760萬元，均取得了相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票，同時支付了相關(guān)的增值稅額。

　　(4)2×21年7月1日，A寫字樓和B辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)并交付使用，預(yù)計使用年限均為30年。

　　(5)2×21年12月31日，A寫字樓的土地使用權(quán)公允價值為18 000萬元，A寫字樓的公允價值為60 500萬元。同時收到半年的不含稅租金1 000萬元，并開出增值稅專用發(fā)票，增值稅額為90萬元。

　　其他資料：A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)均采用直線法計提折舊或攤銷。假定上述土地使用權(quán)和建筑物的預(yù)計凈殘值均為0。

　　要求：根據(jù)以上資料編制A公司相關(guān)的會計分錄。

　　『正確答案』

　　(1)2×20年5月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(在建)10 000

　　無形資產(chǎn) 　　　　　　　　　　　　 24 000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)3 060

　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　37 060

　　(2)2×20年12月31日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　320

　　貸：累計攤銷 　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×8/12)320

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(公允價值變動)(15 000-10 000)5 000

　　貸：公允價值變動損益 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

　　(3)2×21年6月1日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)　　　　　　　　　　　　　　 50 000

　　在建工程 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　39 760

　　應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)　(50 000×9%+39 760×9%)8 078.4

　　貸：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 838.4

　　(4)2×21年7月1日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　貸：累計攤銷 　　　　　　 (24 000/50×6/12)240

　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(成本)　　　50 000

　　固定資產(chǎn)——辦公樓 　　　　　　　　 40 320

　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓(在建)　　　　50 000

　　在建工程　　　　　(39 760+320+240)40 320

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(成本)　10 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(在建)　　10 000

　　(5)2×21年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)(公允價值變動)(18 000-15 000)3 000

　　——寫字樓(公允價值變動)　 (60 500-50 000)10 500

　　貸：公允價值變動損益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13 500

　　借：管理費用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　800

　　貸：累計折舊 　　　　　　　　　　　　　　　　　(40 320/30×5/12)560

　　累計攤銷 　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×6/12)240

　　借：銀行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 090

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 000

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)　　　　　　　　　　　　　　 90

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