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　　一、單項選擇題

　　1.2017年1月1日，甲公司資產(chǎn)管理部門外購一棟寫字樓用于出租，并于當(dāng)日簽訂租賃協(xié)議。購置當(dāng)日辦公樓的成本為3 200萬元，甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。租賃合同約定租期為2017年1月2日至2019年12月31日，年租金為360萬元。2017年12月31日寫字樓的公允價值為3 500萬元，甲公司2017年發(fā)生修理費(fèi)40萬元，甲公司2017年該投資性房地產(chǎn)影響營業(yè)利潤的金額為(　)。

　　A.320萬元

　　B.602萬元

　　C.620萬元

　　D.660萬元

　　『正確答案』C

　　『答案解析』甲公司該投資性房地產(chǎn)影響營業(yè)利潤的金額=360-40+(3 500-3 200)=620(萬元)。

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　　2.下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)的說法中，錯誤的是(　)。

　　A.投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本模式或者公允價值模式進(jìn)行初始計量

　　B.投資性房地產(chǎn)費(fèi)用化的后續(xù)支出，計入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)

　　C.改擴(kuò)建期間的投資性房地產(chǎn)不計提折舊

　　D.投資性房地產(chǎn)資本化后續(xù)支出期間，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)——在建”科目核算，并且停止折舊

　　『正確答案』A

　　『答案解析』投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。

　　3.甲企業(yè)于2019年12月31日購買一座建筑物，價款為1 420萬元，用銀行存款支付。2020年1月1日開始用于出租。年租金為200萬元，于每年年末支付。建筑物預(yù)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為20萬元。甲企業(yè)將該建筑物劃分為投資性房地產(chǎn)，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。2020年12月31日，該建筑物的公允價值為1 400萬元。不考慮相關(guān)稅費(fèi)，該項投資性房地產(chǎn)對甲企業(yè)2020年度營業(yè)利潤的影響金額為(　)。

　　A.180萬元

　　B.200萬元

　　C.20萬元

　　D.140萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不需計提折舊或攤銷，該項投資性房地產(chǎn)對甲企業(yè)2020年度營業(yè)利潤的影響額=200(年租金)-20(公允價值變動)=180(萬元)。

　　4.甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2019年年初有一項對外出租的建筑物，作為投資性房地產(chǎn)核算，資產(chǎn)負(fù)債表列示金額為1 200萬元(其中，建筑物原價為1 700萬元，已累計計提折舊200萬元，已計提減值準(zhǔn)備300萬元)。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。當(dāng)年9月30日該投資性房地產(chǎn)租賃期滿收回，甲公司準(zhǔn)備待其增值后對外出售。9月30日該項建筑物的公允價值為1 300萬元，假定不考慮轉(zhuǎn)換當(dāng)年的折舊和減值等因素，下列會計處理正確的是(　)。

　　A.租賃期滿，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨，并按照1 300萬元入賬

　　B.轉(zhuǎn)換日存貨應(yīng)與投資性房地產(chǎn)相關(guān)科目對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目1 500萬元，同時貸記“存貨跌價準(zhǔn)備”科目300萬元

　　C.轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)應(yīng)貸記的金額為1 300萬元，公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益

　　D.本年末“存貨”項目應(yīng)列示的金額為1 200萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按賬面價值確定非投資性房地產(chǎn)的入賬價值，但如果轉(zhuǎn)換為存貨，投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備不能對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至存貨跌價準(zhǔn)備。參考分錄：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　1 200

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　300

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊　　　200

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　 　　1 700

　　5.下列關(guān)于處置投資性房地產(chǎn)的會計處理中，表述不正確的是(　)。

　　A.處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)將其賬面價值轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　B.企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將取得的價款計入其他業(yè)務(wù)收入

　　C.企業(yè)處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，原轉(zhuǎn)換日計入其他綜合收益的金額，應(yīng)轉(zhuǎn)入投資收益

　　D.企業(yè)處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本

　　『正確答案』C

　　『答案解析』企業(yè)處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，原轉(zhuǎn)換日計入其他綜合收益的金額，應(yīng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本。

　　二、多項選擇題

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)持有的下列資產(chǎn)中，應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行列報的有(　)。

　　A.對外出租的建筑物

　　B.完工后對外出售的在建建筑物

　　C.持有以備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　D.部分用于出租、部分自用，且可以單獨(dú)計價的出租房屋

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』選項B、C，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有對外出租的建筑物和土地使用權(quán)屬于其投資性房地產(chǎn)。

　　2.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式的變更，下列說法不正確的有(　)。

　　A.企業(yè)將公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式計量時，變更日公允價值與賬面價值的差額，應(yīng)該調(diào)整期初留存收益

　　B.企業(yè)將成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為公允價值模式計量時，應(yīng)該按照前期差錯更正的原則處理

　　C.企業(yè)將公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為成本模式計量時，應(yīng)該按照賬面原值對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不產(chǎn)生差額

　　D.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』選項A、C，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式;選項B，企業(yè)投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。

　　3.關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列表述正確的有(　)。

　　A.投資性房地產(chǎn)一般應(yīng)采用公允價值模式計量

　　B.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，發(fā)生減值跡象時，應(yīng)以可收回金額為基礎(chǔ)計量減值損失的金額

　　C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，期末公允價值發(fā)生嚴(yán)重下跌時，應(yīng)將持續(xù)下跌的金額確認(rèn)為當(dāng)期的減值損失

　　D.已經(jīng)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』選項A，投資性房地產(chǎn)一般采用成本模式計量，符合一定條件的，可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量;選項C，公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不計提減值，發(fā)生公允價值下跌時，應(yīng)確認(rèn)公允價值變動損失。

　　4.下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)確認(rèn)時點(diǎn)或轉(zhuǎn)換日的確定，表述正確的有(　)。

　　A.準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，確認(rèn)時點(diǎn)為停止自用、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期

　　B.持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，確認(rèn)時點(diǎn)為董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的日期

　　C.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租的，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日

　　D.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨的，轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期

　　『正確答案』ABCD

　　5.2020年10月1日，甲公司董事會決定將自用辦公樓整體出租給乙公司并作出書面決議，租賃期為3年，月租金為200萬元，每季度初收取租金。2020年10月1日為租賃期開始日，當(dāng)日的公允價值為30 000萬元。該辦公樓原值為20 000萬元，預(yù)計使用年限為40年，已計提固定資產(chǎn)折舊500萬元。2020年年末該辦公樓的公允價值為31 000萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。假定按季度確認(rèn)收入，不考慮相關(guān)稅費(fèi)。下列關(guān)于甲公司的處理中，正確的有(　)。

　　A.2020年10月1日確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的入賬價值為30 000萬元

　　B.2020年10月1日投資性房地產(chǎn)的公允價值大于其賬面價值的差額計入損益

　　C.2020年年末調(diào)增投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并確認(rèn)公允價值變動損益1 000萬元

　　D.每季度初收到的租金作為預(yù)收賬款核算

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』選項B，2020年10月1日投資性房地產(chǎn)的公允價值大于原賬面價值的差額應(yīng)計入其他綜合收益。

　　三、計算分析題

　　1.甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2×17年發(fā)生有關(guān)房地產(chǎn)投資的資料如下：

　　其他資料：假定甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，并按照年限平均法計提折舊或攤銷。不考慮商務(wù)賓館當(dāng)年的收入等其他因素。不考慮增值稅。

　　(1)1月1日購入一塊土地，并開始在其上建造一棟用于對外出租的寫字樓，購入當(dāng)日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，但尚未簽訂租賃合同。該項土地購買價款為1 200萬元。為購建寫字樓占用了2×16年借入的一項專門借款，該項借款年利息為800萬元;本期發(fā)生建造成本2 400萬元，除此之外建造過程中發(fā)生非正常損失25萬元。當(dāng)年末該辦公樓建造完成。

　　要求：(1)根據(jù)資料(1)，判斷外購的土地、自建的辦公樓是否屬于投資性房地產(chǎn)，并說明理由。

　　『正確答案』外購的土地和自建辦公樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算。理由：購入當(dāng)日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)處理。

　　(2)2月20日外購一棟寫字樓，購買價款為7 200萬元。該項寫字樓共18層，甲公司將1層至12層對外出租，用作商務(wù)辦公樓，當(dāng)日簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為3月1日，按月收取租金;將13層至18層開設(shè)一家商務(wù)賓館并自行經(jīng)營。假設(shè)商務(wù)辦公樓整體的公允價值為4 200萬元，商務(wù)賓館整體公允價值為3 800萬元，商務(wù)辦公樓的月租金平均為每層1.5萬元。該棟寫字樓預(yù)計使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為0。該棟寫字樓的各個樓層均能單獨(dú)計量和出售。

　　要求：(2)根據(jù)資料(2)，判斷商務(wù)辦公樓和商務(wù)賓館是否作為投資性房地產(chǎn)核算，并說明理由。

　　『正確答案』商務(wù)辦公樓應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)核算，商務(wù)賓館應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算。理由：部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的部分應(yīng)作為自用房地產(chǎn)核算。

　　要求：(3)根據(jù)資料(1)、資料(2)，計算甲公司上述業(yè)務(wù)中所涉及的投資性房地產(chǎn)的入賬價值。

　　『正確答案』資料(1)中投資性房地產(chǎn)的入賬價值=1 200+800+2 400=4 400(萬元)

　　資料(2)中投資性房地產(chǎn)的入賬價值=4 200/(4 200+3 800)×7 200=3 780(萬元)

　　(3)6月30日將租賃期屆滿的一棟辦公樓出售，取得價款4 500萬元存入銀行。此辦公樓系2×14年6月30日開發(fā)完成并對外出租，租期3年，每年租金100萬元。此辦公樓建造成本為2 000萬元，預(yù)計使用年限為50年，預(yù)計凈殘值為0。至出售時未對此辦公樓計提減值。

　　要求：(4)根據(jù)資料(3)，編制甲公司出售辦公樓的相關(guān)會計分錄。

　　『正確答案』甲公司處置辦公樓的分錄為：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　4 500

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　4 500

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　1 880

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 (2 000/50×3)120

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　2 000

　　要求：(5)根據(jù)以上資料，計算上述業(yè)務(wù)對甲公司2×17年損益的影響金額。

　　『正確答案』根據(jù)資料(1)，非正常損失25萬元應(yīng)計入當(dāng)期損益。

　　根據(jù)資料(2)，商務(wù)辦公樓計提折舊=3 780/20×10/12=157.5(萬元);

　　商務(wù)賓館計提折舊=3 800/(4 200+3 800)×7 200/20×10/12=142.5(萬元);

　　商務(wù)辦公樓的租金=1.5×12×10=180(萬元)

　　根據(jù)資料(3)，2×17年上半年計提折舊=2 000/50/2=20(萬元)，計入其他業(yè)務(wù)成本;

　　上半年應(yīng)確認(rèn)租金收入50萬元，計入其他業(yè)務(wù)收入;

　　處置時應(yīng)確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入4 500萬元，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)成本1 880萬元。

　　因此，影響2×17年損益的金額=-25-157.5-142.5+180-20+50+4 500-1 880=2 505(萬元)。

　　2.甲公司為增值稅一般納稅人，其存貨適用的增值稅稅率為13%，其不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)及與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)適用的增值稅稅率為9%。其2×17年至2×20年發(fā)生的與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)資料如下：

　　(1)2×17年，甲公司決定購入某棟寫字樓用于對外出租。3月15日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自該寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時起將其出租給乙公司，為期5年，每年年末支付當(dāng)年租金，年租金120萬元(不含稅)。4月5日，甲企業(yè)實際購入該寫字樓，其不含稅價格為1 320萬元。該項寫字樓在購入后隨即進(jìn)入改造階段，至達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)之前發(fā)生的直接人工支出為100萬元，領(lǐng)用原材料成本100萬元，發(fā)生其他支出10萬元(假設(shè)均以銀行存款支付)。

　　至年末，該寫字樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量。甲公司對該寫字樓采用年限平均法計提折舊，預(yù)計使用年限為30年，預(yù)計凈殘值為0。稅法規(guī)定，該寫字樓應(yīng)采用直線法計提折舊，預(yù)計使用年限為30年，預(yù)計凈殘值為0。

　　(2)2×19年年末，甲公司對該寫字樓進(jìn)行減值測試，發(fā)現(xiàn)其類似房產(chǎn)的公允價值下降，其可收回金額為1 400萬元。

　　(3)2×20年1月1日，由于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場成熟，滿足公允價值模式計量條件，甲公司將其投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量模式變更為公允價值模式。當(dāng)日的市場價格為1 700萬元。

　　其他資料：甲公司適用的所得稅稅率為25%，按凈利潤的10%計提法定盈余公積。甲公司每年均按期收到租金。如無特殊說明，上述成本、租金均不含增值稅。

　　要求：(1)計算甲公司取得該投資性房地產(chǎn)的初始入賬價值，并編制相關(guān)的會計分錄。

　　『正確答案』甲公司購入該投資性房地產(chǎn)的初始入賬價值=1 320+100+100+10=1 530(萬元)。

　　相關(guān)的會計分錄為：

　　購入寫字樓時：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　　　　　　　　　　　　 1 320

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)(1 320×9%)118.8

　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 438.8

　　發(fā)生后續(xù)支出時：

　　借：投資性房地產(chǎn)——在建　210

　　貸：應(yīng)付職工薪酬　　　　　100

　　原材料　　　　　　　　100

　　銀行存款　　　　　 　　10

　　完工時：

　　借：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　1 530

　　貸：投資性房地產(chǎn)——在建　　　　1 530

　　(2)根據(jù)上述資料，編制甲公司2×19年計提折舊、收取租金的會計分錄;判斷2×19年年末甲公司是否對該投資性房地產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備，說明理由;如果需要計提減值準(zhǔn)備，編制相關(guān)的會計分錄，并說明該投資性房地產(chǎn)減值后的賬面價值及計稅基礎(chǔ);判斷是否需要對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)遞延所得稅，并編制相關(guān)的會計分錄。

　　『正確答案』①2×19年，甲公司應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提折舊的金額=1 530/30=51(萬元)。

　　相關(guān)的會計分錄為：

　　計提折舊：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　51

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊　　51

　　收取租金：

　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　130.8

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　120

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項稅額)(120×9%)10.8

　?、谛枰嬏釡p值。理由：至2×19年年末，未考慮減值時，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1 530-1 530/30×2(2×18年、2×19年共兩年折舊)=1 428(萬元)，大于可收回金額1 400萬元，因此，需要對該投資性房地產(chǎn)計提減值，計提減值準(zhǔn)備的金額=1 428-1 400=28(萬元)。相關(guān)的會計分錄為：

　　借：資產(chǎn)減值損失　　　　　　28

　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　28

　?、塾嬏釡p值準(zhǔn)備后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值為1 400萬元，計稅基礎(chǔ)=1 530-1 530/30×2=1 428(萬元)，形成可抵扣暫時性差異28萬元。

　?、苄枰_認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，遞延所得稅資產(chǎn)的金額=28×25%=7(萬元)。

　　相關(guān)會計分錄為：

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)　7

　　貸：所得稅費(fèi)用　　7

　　(3)根據(jù)資料(3)，編制甲公司投資性房地產(chǎn)由成本模式變更為公允價值模式的會計分錄。

　　『正確答案』變更日，該投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)=1 530-1 530/30×2=1 428(萬元);變更后，該投資性房地產(chǎn)的賬面價值=1 700(萬元)，甲公司應(yīng)確認(rèn)的遞延所得稅負(fù)債=(1 700-1 428)×25%=68(萬元)。變更日的會計分錄為：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　1 530

　　——公允價值變動　　　170

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 　　(51×2)102

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備　　　　　　　 28

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　 1 530

　　遞延所得稅資產(chǎn)　　　　　　　　　　　 7

　　遞延所得稅負(fù)債　　　　　　　　　　　68

　　盈余公積　　　　　　　　　　　　　　22.5

　　利潤分配——未分配利潤　　　 　　　202.5

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