2019中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專業(yè)》重點(diǎn):動(dòng)態(tài)投資回收期，更多中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試備考資料，請(qǐng)微信搜索或掃碼關(guān)注“職上中級(jí)經(jīng)濟(jì)師”

　　中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》重點(diǎn):動(dòng)態(tài)投資回收期

　　【知識(shí)點(diǎn)】動(dòng)態(tài)投資回收期

　　■概念

　　是把投資項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)后，再來推算投資回收期的，即自投資起始點(diǎn)算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計(jì)值等于零或出現(xiàn)正值的年份

　　■實(shí)質(zhì)

　　指以項(xiàng)目的凈收益抵償初始投資所需要的時(shí)間，用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度

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　　【知識(shí)點(diǎn)】動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式(下述現(xiàn)金流量必須為折現(xiàn)后)

　　投資回收期=累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)

　　【知識(shí)點(diǎn)】動(dòng)態(tài)投資回收期的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

　　動(dòng)態(tài)投資回收期小于等于基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目可行

　　動(dòng)態(tài)投資回收期大于基準(zhǔn)投資回收期，項(xiàng)目不可行

　　【知識(shí)點(diǎn)】動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)

　　■優(yōu)點(diǎn)

　　容易理解，計(jì)算也比較簡(jiǎn)便，在一定程度上顯示了資本的周轉(zhuǎn)速度

　　■缺點(diǎn)

　　該指標(biāo)沒有全面地考慮投資方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的現(xiàn)金流量，不能反映投資回收之后的情況，所以無(wú)法準(zhǔn)確衡量投資方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效果

　　【例題】(2012年真題)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資回收期為自投資起始點(diǎn)起至(　)等于零止的年數(shù)。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.累計(jì)凈現(xiàn)金流量

　　C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出

　　D.累計(jì)凈現(xiàn)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查投資回收期的相關(guān)內(nèi)容。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期就是自投資起始點(diǎn)算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計(jì)值等于零或出現(xiàn)正值的年份。

　　【例題】某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金和累計(jì)凈現(xiàn)金如下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是(　)年。

　　A.3.O9

　　B.3.48

　　C.3.83

　　D.3.92

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算。

　　【知識(shí)點(diǎn)】靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算(四率一期)

　　■利潤(rùn)率

　　成本利潤(rùn)率

　　資本金利潤(rùn)率

　　資本金凈利潤(rùn)率

　　■投資收益率

　　■靜態(tài)投資回收期

　　【知識(shí)點(diǎn)】成本利潤(rùn)率

　　■用來初步判斷出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性

　　項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值=項(xiàng)目總銷售收入-銷售稅費(fèi)

　　項(xiàng)目總開發(fā)建設(shè)成本=土地取得成本+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用

　　【關(guān)注點(diǎn)】

　　■成本利潤(rùn)率必須假定項(xiàng)目全部建成并銷售完成，一個(gè)項(xiàng)目只有一個(gè)，不分年

　　■成本利潤(rùn)率大于或等于目標(biāo)利潤(rùn)率，則項(xiàng)目可行，反之則不可接受

　　■注意總開發(fā)價(jià)值這個(gè)概念

　　■銷售稅費(fèi)不屬于成本，但營(yíng)銷費(fèi)用屬于成本

　　【知識(shí)點(diǎn)】資本金利潤(rùn)率

　　■反映項(xiàng)目資本金的盈利能力

　　【例題】已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購(gòu)買投資為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資金為500萬(wàn)元，投資者的權(quán)益資本為2000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬(wàn)元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為(　)。

　　A.10.0%

　　B.14.0%

　　C.25.0%

　　D.35.0%

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查資本金利潤(rùn)率的計(jì)算。

　　【知識(shí)點(diǎn)】資本金凈利潤(rùn)率

　　【例題】(2016年真題)在同一個(gè)房地產(chǎn)投資方案中，資本金利潤(rùn)率(R)和資本金凈利潤(rùn)率(r)的關(guān)系是( )。

　　A.R>r

　　B.R

　　C.R=r

　　D.無(wú)法判斷兩者的大小

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算。資本金利潤(rùn)率=年稅前利潤(rùn)或年平均稅前利潤(rùn)/資本金×100%。資本金凈利潤(rùn)率=年凈利潤(rùn)或年平均凈利潤(rùn)/資本金×100%。因此，資本金利潤(rùn)率>資本金凈利潤(rùn)率。

　　【知識(shí)點(diǎn)】投資收益率

　　投資收益率=年息稅前利潤(rùn)或年平均息稅前利潤(rùn)÷項(xiàng)目總投資×100%

　　年息稅前利潤(rùn)=年利潤(rùn)總額+利息支出

　　項(xiàng)目總投資=項(xiàng)目總開發(fā)建設(shè)成本

　　【知識(shí)點(diǎn)】靜態(tài)投資回收期

　　■在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的條件下，項(xiàng)目以凈收益回收其總投資所需要的時(shí)間

　　■房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，一般自投資起始點(diǎn)算起

　　當(dāng)各年的凈收益相同時(shí)

　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】靜態(tài)投資回收期與動(dòng)態(tài)投資回收期的關(guān)系

　　■不折現(xiàn)，發(fā)生在每一時(shí)點(diǎn)上的錢的價(jià)值量是一樣的

　　■折現(xiàn)，則越向后錢越不值錢，要用越不值錢的錢來回收發(fā)生在初始的投資，需要的時(shí)間越長(zhǎng)

　　■所以同一項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期

　　■折現(xiàn)率越大，則兩者之間的差距越大

　　【例題】對(duì)于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，某動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb')之間的關(guān)系是(　)。

　　A.Pb

　　B.Pb≤Pb'

　　C.Pb=Pb'

　　D.Pb>Pb'

　　『正確答案』D

　　『答案解析』由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以同一項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期。

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