2019中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專業(yè)》重點(diǎn):財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，更多中級經(jīng)濟(jì)師考試備考資料，請微信搜索或掃碼關(guān)注“職上中級經(jīng)濟(jì)師”

　　【知識(shí)點(diǎn)】財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　■概念

　　指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各計(jì)算時(shí)點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和

　　■實(shí)質(zhì)

　　都是把資金換算到相同時(shí)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)算，即F～P或A～P

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　　【知識(shí)點(diǎn)】基準(zhǔn)收益率(基準(zhǔn)折現(xiàn)率)

　　■是企業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平(最低盈利水平)

　　■以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹及資金限制等影響因素

　　【知識(shí)點(diǎn)】財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評價(jià)準(zhǔn)則

　　■FNPV>0，說明方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，方案可行

　　■FNPV=0，說明方案基本能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)

　　■FNPV<0，說明方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故方案不可行

　　【知識(shí)點(diǎn)】財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)缺點(diǎn)

　　■優(yōu)點(diǎn)

　　考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，全面考慮了項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)意義明確直觀判斷準(zhǔn)則直觀明了

　　■缺點(diǎn)

　　必須預(yù)先確定一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的基準(zhǔn)收益率或符合市場狀況的目標(biāo)收益率作為指標(biāo)計(jì)算的基礎(chǔ)，而基準(zhǔn)收益率和目標(biāo)益率的確定往往是比較困難的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)不能真正反映項(xiàng)目單位投資的使用效率，不能直接說明在項(xiàng)目運(yùn)營期各年的經(jīng)營成果。

　　【例題】甲乙兩個(gè)方案各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，已知基準(zhǔn)收益率為10%，試求兩方案的凈現(xiàn)值。

　　『答案解析』甲方案現(xiàn)金流量圖及凈現(xiàn)值計(jì)算

　　乙方案現(xiàn)金流量圖及凈現(xiàn)值計(jì)算

　　【例題】(2014年真題)某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項(xiàng)投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是(　)萬元。

　　A.40.54

　　B.123.76

　　C.268.50

　　D.500.00

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本題考查財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算。已知期初投資P0=300萬元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，及P1=A(P/A，i，n)=40×[(1+i)n-1]/[i×(1+i)n]=340.54(萬元)，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54(萬元)。

　　【例題】(2012年真題)某投資者以500萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年凈租金收入均為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.5.00

　　B.10.81

　　C.12.00

　　D.54.55

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式。

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